今年以来，江西、河北、北京等地陆续实施修订后的物业服务企业信用信息管理办法，针对违规收费、侵占公共收益、拒不交接项目、安全管理缺位等物业服务领域高发问题，建立物业服务企业信用评价体系，多维度为物业服务企业信用“打分”。
司法实践中，物业服务企业信用评价“黑名单”已成为认定物业服务企业管理失职、履约不到位的一项重要参考依据，有物业服务企业因服务不到位被列入“黑榜”后，业主就此主张减免物业管理费获得法院支持。
有律师表示，物业服务企业信用评价“黑名单”的作用呈明显分化，对于布局全国、持续拓展新项目的品牌物业服务企业，这套监管手段具有较强震慑力。但小型物业服务企业大多仅承接一两个项目，部分经营者对扣分惩戒毫不在意，仅靠信用约束难以形成有效监管。
多地修法给物业服务企业打分评级、设置“黑名单”
今年全国两会期间，“实施物业服务质量提升行动”首次写入政府工作报告，这是物业服务质量首次被纳入国家年度重点工作任务，成为行业发展的指引。此外，各地陆续实施修订后的物业服务企业信用信息管理办法，为物业企业信用“打分”。
今年1月1日，修订后的《江西省物业服务企业信用信息管理办法》和《江西省物业服务企业信用信息评价标准》实施，新规建立了严格的物业服务企业信用评价体系，将企业的信用量化得分共分为五星级（优秀）、四星级（良好）、三星级（合格）、二星级（基本合格）、一星级（不合格）五个等级。
其中，一星级企业在行业内被视为失信或低信用主体，评价结果将应用于业主选聘、物业服务招投标、政府采购、评奖评优、诚信证明出具及行政监管等场景。此外，江西省住房城乡建设厅还将通过“江西省物业服务企业信用信息管理系统”汇总并发布信用信息，一星级名单会向社会公开，接受业主和社会监督。
值得一提的是，《南昌市物业服务企业信用信息管理暂行办法》则对不合格物业服务企业规定了更为严格的惩戒措施，明确“一星”列入“黑名单”加强监管，不仅对物业服务企业约谈整改、加大检查力度，还会向业主、社区通报风险，引导更换物业服务企业。若连续两年或累计三年评级为“一星”，物业服务企业还将被限制参与招投标与政府采购，也不建议业主继续选用。
今年1月1日起，修订后的《河北省物业服务企业信用信息管理办法》实施，根据新规，全省所有物业服务公司都要纳入信用管理，系统记录企业基础信息、优良表现与违规行为，并实时动态打分评级。评级共分四级，信用分值在120分（含）以上的为A级信用优秀，60分以下的D级企业即为严重失信黑名单企业。信用优秀的A级企业可享受办事优先、投标加分、减少检查等利好。
此外，今年1月1日起实施的《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》，则明确对物业服务企业的评价依托市物业服务系统开展，实行每半年一次的周期性考评，办法按照当期参评企业总分排名划分四个等级，排名前10%（含）为A级，10%至50%（含）为B级，50%至90%（含）为C级，最后10%为D级，评价结果会面向社会全面公开。
据介绍，上述评价结果既作为业主、业委会选聘、续聘物业服务企业的重要参考，也成为主管部门差异化监管的依据。针对不同等级企业，监管力度实施分级调整，例如，对C级、D级企业适当增加日常抽查与检查频次，强化重点监管。
此外，合肥市于2026年3月发布《2026年合肥市物业服务质量提升行动工作要点》，聚焦提升物业住宅小区服务质量，要求物业服务质量测评覆盖率将达到100%，引导推动服务质量不达标的小区依法重新选聘物业服务企业，促进企业优胜劣汰。
物业服务企业被列入“黑名单”后，业主可要求减免物业管理费
值得一提的是，司法实践中，物业服务企业信用评价“黑名单”已成为认定物业服务企业管理失职、履约不到位的一项重要参考依据。
江苏省南京市六合区法院公布的一起案例显示，南京某小区物业服务公司长期存在垃圾清运不及时、电梯故障频发、公共区域管理混乱等问题，连续两个季度被住建部门列入物业服务黑榜、重点监管名单。此后，小区依法成立业委会，经业主大会表决通过解聘该物业服务公司，并选聘新物业服务公司。但原物业服务公司以合同纠纷为由拒绝撤场、拒绝移交设施与资料，新物业服务公司无法进场。业委会诉至法院。
法院在审理中，将住建部门黑榜公示、日常检查记录作为核心证据，认定原物业服务公司长期服务严重违约，业主大会解聘程序合法有效，因此判决原物业服务公司限期撤离小区、完成全部资料与设施交接。本案中，黑榜记录成为认定 “服务根本性违约” 的关键依据，成为破解物业管理诉讼过程中“胜诉也赶不走”的退场难题。
此外，还有的物业服务企业因服务不到位被列入“黑榜”后，业主就此主张减免物业管理费获得法院支持。
今年6月，湖南资兴市人民法院发布的一起案例显示，业主赵某因小区物业服务公司保洁、设施维修不到位拒交物业管理费，物业服务公司起诉追讨欠费。庭审中，赵某提交住建部门2025年第一季度物业服务黑名单公示文件，法院认定，行政机关出具的黑名单属于合法公文书证，足以证明该季度服务存在明显瑕疵。同时物业服务公司仍提供基础安保、保洁服务，未完全弃管。为此，法院判决仅对上榜当季度物业管理费按7折缴纳，其余正常服务时段全额缴费，驳回物业服务公司违约金诉求。
“黑名单”制度有监督局限，需立法破解业主维权难
北京盈科(上海)律师事务所律师谢王钢长期办理物业服务纠纷案件，他告诉南都，对物业服务企业而言，物业服务信用评价“黑名单”的作用呈明显分化，对于布局全国、持续拓展新项目的品牌物业服务企业，这套监管手段具有较强震慑力。以上海为例，当地对物业服务企业、项目负责人同步打分，低分的失信主体会可能会丧失招投标资格，企业普遍不敢轻视。但小型物业服务公司大多仅承接一两个项目，部分经营者对扣分惩戒毫不在意，仅靠信用约束难以形成有效监管。
南都记者也关注到，近年来，物业服务公司退场遗留问题、公共收益不透明等纠纷依旧高发，如江西黎川县一小区前期物业服务公司撤离后，迟迟不退还业主预收物业管理费，侵害业主权益，最终被监管部门督促整改退费。
“这也折射出物业服务企业信用评价‘黑名单’制度的局限性。”谢王钢还提到，物业服务企业信用评价“黑名单”判定也存在一些偏差，比如小区消防设施缺陷根源在开发商，物业服务企业却被一并列入“黑名单”，判定标准仍有待细化。但不可否认的是，物业服务企业信用评价“黑名单”也可作为司法凭证，法院可据此认定物业服务存在瑕疵，成为业主维权的有力依据。
值得关注的是，国务院办公厅对外公布《国务院2026年度立法工作计划》，今年预备修订《物业管理条例》。谢王钢认为，要提升物业服务质量、加强物业服务监督，应当破解业主在物业纠纷中的取证难问题，从立法层面推行举证责任倒置，明确物业服务企业、业委会必须主动公示业主大会资料、电梯广告等公共收益明细，破解业主取证难问题。同时，建议明确业主为全体业主利益维权成功产生的诉讼费、律师费，可从小区公共收益或维修资金中列支，降低维权门槛。
此外，谢王钢还提到，目前不少小区业委会成立受阻，部分基层工作人员缺乏物业管理专业知识，调解纠纷时容易激化矛盾，各地可借鉴先进治理经验，厘清居委会、业委会、物业服务企业三方权责，加强基层人员专业培训。
采写：南都N视频记者刘嫚 发自北京股票在线配资
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